Quieres comprar un lote en la playa? No olvides de checar la UGA

Siempre ha sido un sueño de muchos el tener un terreno en la playa para poder construir ahí una casa de verano y disfrutar la tranquilidad del mar, ver la puesta de sol, caminar en la fina arena, sumergirse en las cálidas aguas y descansar y olvidarse del ajetreo de todos os días.

Pero hay que tener en cuenta varias cosas muy importantes con respecto al terreno que se quiere adquirir con el fín de no llevarse ninguna mala sorpresa al final y evitar que esos sueños de la casa de verano se puedan esfumar.

Desde ya hace varios años en toda la costa de la Península de Yucatán se han implementado programas tendientes a proteger y preservar el medio ambiente costero, estos programas existentes tanto en la costa Yucateca como en la Riviera Maya son establecidos bajo estrictos criterios de tipo ecológico por la Secretaría de Medio Ambiente y recursos naturales (SEMARNAT).





Son los llamados Programas de ordenamiento ecológico y territorial, mejor conocidos como POET.

Estos programas han clasificado toda la costa en diferentes Unidades de Gestión Ambiental, mejor conocidas como las UGAs y es esta UGA la que nos dice que se puede construir y como y en algunas veces nos dice que no se puede construir nada. Por eso la importancia de antes de adquirir un terreno sepamos con toda seguridad que UGA tiene y en base a eso se puede hacer un proyecto para que mediante un estudio de factibilidad o impacto ambiental hecho por un biologo se pueda determinar y en su momento autorizar dicho proyecto por parte de la SEMARNAT.

El primer paso que sugiero para tener esta certeza es de contratar a un topógrafo para que con las escrituras en mano pueda localizar perfectamente vía GPS la real ubicación del predio así como sus medidas y colindancias, hay que recordar que el mar nos quita o nos aumenta el tamaño de un terreno debido a factores climatológicos, sabemos que hay una franja de zona federal de 20 metros de playa en que no se permite construir y que se tiene que pagar una concesión a la zofemat si se vá a explotar o usar para ciertas actividades.

Teniendo la ubicación oficial del terreno por medio del topógrafo podemos saber primero que ese es efectivamente el terreno que dice en esa escritura ya que se han dado muchos casos de que por no realizar dicha ubicación acaba uno comprando un terreno que no era el que estaba en la escritura del vendedor, esto ya sea por ignorancia del vendedor o por mala fé.

Segundo, con esta ubicación localizamos la UGA que se le ha asignado, esto lo puede hacer un biólogo junto con un estudio de factibilidad ambiental en donde el biólogo le dice si hay plantas que hay que re ubicar y hasta donde se puede construir y como tomando en cuenta las disposiciones del programa ecológico territorial.

Después de la playa normalmente están las dunas y manglares los cuales en la mayor parte de México ya son intocables y en algunas zonas solo se puede construir sobre pilotes, es decir levantados sin tocar directamente el suelo.

De lo que más nos interesa de la UGA es precisamente si me van a dejar poder hacer una casa, aquí la clave es que por lo menos diga que tiene uso para segunda residencia turística y después ver bajo que condiciones se puede construir.

La misma UGa nos dirá hasta cuantos metros cuadrados puede uno construir dependiendo del tamaño del terreno, en algunos casos es solo un 20% esto quiere decir que si el terreno en total mide 500m2 solo se podrán construir 100m2 en total, también nos dice hasta que altura, (normalmente es en dos niveles), y son estos precisos datos los que debemos saber para ver si es apto para nuestro proyecto que tenemos en mente.

Hay que tomar en cuenta que en algunos casos la UGA que tiene un terreno es totalmente desfavorable para construir cualquier tipo de casa, es decir, no tiene autorización para uso de segunda residencia turística y es por esto que debemos asegurarnos sobre la famosa y temible UGA.

Que conviene más, rentar una casa o comprar una con un crédito hipotecario?

Esta es una pregunta que mucha gente respondería inmediatamente y casi sin pensarlo, que siempre va a ser mejor opción comprar una casa que rentar una, pero en verdad es una mejor opción?

 

 

En mi punto de vista si es recomendable rentar una casa en vez de comprar una cuando:

 

1- Cuando la persona está entre los 18 y 30 años, soltero y empezando una vida laboral.

por qué? al vivir solo puede estar sujeto a cambios en su vida que le podrían cambiar de lugar de residencia inesperadamente, como decidirse ir a estudiar alguna maestría al extranjero, que la compañía para la cual trabaja decida enviarlo a otra ciudad o país, que decida casarse e irse a vivir en la ciudad de su futura esposa, etc.

 

2- Cuando llegan a vivir a una nueva ciudad.

por qué? Normalmente necesitan un tiempo de adaptación y aclimatación al nuevo entorno, el rentar una casa les puede dar la libertad de regresarse si es que no pudieron adaptarse, también apenas están conociendo la ciudad y pueden empezar a ubicar la colonia que más les agradaría.

 

3- Cuando la renta que pagan por la propiedad es muy baja a comparación de lo que les costaría adquirirla mediante un crédito hipotecario.

por qué? esta es una cuestión meramente financiera y tiene que ver con el costo de oportunidad, si uno está rentando una casa que su valor de mercado fuera de $2,000,000 de pesos y está pagando una renta de $10,000 pesos, desde el punto de vista financiero es preferible seguir rentando que adquirirla con un crédito hipotecario debido a la diferencia entre las tasas de interés del banco y el pago mensual de la renta. Es decir con un crédito hipotecario se estarían pagando no menos de $20,000 pesos mensuales más seguros más pagos de prediales de la propiedad, hay que tomar en cuenta que básicamente los primeros 5 años del crédito hipotecario se están pagando puros intereses, casi nada se vá al capital, por lo tanto, cuando uno dice que pagar renta es tirar el dinero a la basura, pues con las altas tasas de interés que cobran los bancos se está haciendo lo mismo de alguna manera, hay que tomar en cuenta que en México las tasas están en el órden del 12% anual, mientras que en Estados Unidos y Canadá están en el 4% anual, así que aunque son bajas para nosotros, siguen siendo muy altas en comparación con estos países. De hecho si las tasas estuvieran así de altas en estos dos países nadie estuviera pidiendo créditos hipotecarios, todos estarían rentando casas.

 

4- Cuando uno no se quiera descapitalizar ni endeudarse con los bancos principalmente por que prefieren invertir en establecer algún negocio propio para asegurar un ingreso a futuro y entonces sí poder comprar una casa ya con la seguridad de poder ir pagando la hipoteca, hay que recordar que aún con un crédito hipotecario se tiene que dar un enganche inicial con dinero propio que normalmente es entre un 20 y 30%, si es una casa que vale $2,000,000 de pesos esto equivaldría a desembolsar aproximadamente unos $500,000 pesos más los gastos de escrituración.

 

De las grandes ventajas de rentar es la movilidad, si uno quiere o tiene que moverse de esa casa, ciudad o país solo tiene que rescindir el contrato y empacar sus cosas.

 

Ahora bien, las ventajas de comprar una casa en vez de rentar son:

 

 

1- Es una inversión a largo plazo, si lo que uno busca es establecerse y tener continuidad y crecer su patrimonio con el tiempo, esta es la mejor opción, siempre y cuando pueda liquidar el crédito hipotecario en los primeros 5 a 8 años de un plazo de 15 años.

 

2- Cuando la renta que pagaría por esa misma casa sea muy alta, como con el ejemplo anterior, si una casa vale $2,000,000 de pesos y la están rentando en $20,000 pesos, entonces es mejor adquirirla con un crédito hipotecario ya que la diferencia entre la tasa de interés del banco y la renta que pagaría es mínima, pero aún con el pago de intereses tomando en cuenta el incremento en la plusvalía de la propiedad con cada año que transcurra más la deducibilidad de los intereses reales pagados, a largo plazo resulta una mejor inversión.

 

3- Cuando uno ya tiene un negocio y un ingreso seguro , y ya puede usar un capital más el crédito hipotecario ya que ya no tiene necesidad de invertir y tiene un ingreso seguro para pagar la mensualidad de la hipoteca.

 

4- Cuando se empieza una familia, ya que a medida que crece se necesitan hacer cambios a la casa, como construir una habitación adicional o hacer una piscina, estos son gastos que le van a dar un valor adicional a la casa que como propietario le conviene hacer , más no le conviene si solo está rentando la casa.

 

Básicamente estos son los puntos más importantes a considerar cuando se está tomando la desición de si es mejor rentar o comprar una casa, no hay una sola respuesta, todo depende de estos y otros factores más que se tienen que tomar en cuenta para tomar esta desición.

 

Que conviene más comprar, una casa ya terminada o una en preventa?

Muchas veces mis clientes me preguntan esto cuando estamos viendo diferentes opciones de compra, tanto casas o departamentos ya sea terminados o en preventa y realmente ambas opciones son buenas, cada una como todas las propiedades tienen ventajas y desventajas y es cuestión de las necesidades y la situación en ese momento del comprador cual sería la mejor opción.

 

Veamos cual sería la ventajas de comprar en preventa:

 

 

 

 

 

 

 

- La principal ventaja es que normalmente en circunstancias favorables de mercado , el precio que paga uno al principio de la preventa debería ser menor al precio que tendría cuando ya estuvieran terminados, o sea debería haber una plusvalía desde el momento de haber dado el enganche hasta el momento en que ya se le entregue, esta plusvalía depende del tiempo que tarden en terminar el desarrollo pero usualmente debe de haber incrementado arriba de un 15% para cuando ya esté terminado, entre más tiempo tarde en terminar mayor debería ser el rendimiento y viceversa.

 

- Otra ventaja depende de la forma de pago, hay muchos desarrolladores que piden un enganche de entre 15 a 30% y el saldo se paga hasta la entrega, que pudiera ser uno o dos años, esto le dá al comprador un tiempo suficiente para poder pagar el saldo sin descapitalizarse inmediatamente o tener que recurrir a un crédito hipotecario y en el inter obtendría un mejor rendimiento de lo normal ya que se estaría apalancando, o sea que con solo un pequeño porcentaje de enganche y esperando una plusvalía alta podría ganarle a su dinero el 100%, supongamos que dejó un 20% de enganche y hasta dentro de un año tiene que pagar el saldo restante, y en ese año el desarrollo obtuvo una plusvalía del 20% sobre el precio total, entonces si quisiera el comprador revenderlo al final habria dobleteado el dinero que invirtió. (ojo,  hay desarrollos que no permiten una cesión de derechos por lo que habría que acabar de pagarlo completamente antes de poder revenderlo pero hay otros desarrollo que si lo permiten y esos hay que aprovecharlos)

 

- Una gran ventaja es es que el comprador puede hacer ciertos cambios al inmueble para adecuarlo más a sus necesidades y así no tendría que tumbar para volver a levantar, siempre y cuando el desarrollador esté de acuerdo en hacer estos cambios.

 

Las desventajas de las preventas son:

 

- Uno compra sin ver , normalmente solo se muestran planos y perspectivas y el terreno pero no el producto terminado y esto puede originar muchas ansiedades al comprador, ya que no sabe como realmente va a verse ya terminado.

 

- No todos los desarrolladores son de confiar, desafortunadamente uno nunca sabe como va a acabar el desarrollo, sobre todo cual es la situación económica del desarrollador o que cambio en el rumbo de la economía local o internacional pueda haber y como esta afectaría negativamente la terminación del desarrollo, es decir hay un riesgo real al comprar un desarrollo en preventa, un riesgo de nunca entregarse la unidad y perder todo o una buena parte de lo invertido.

 

- Hay que esperarse a que se lo entreguen y mientras habrá que seguir pagando renta.

 

- Son más complicados para ser adquiridos con créditos hipotecarios, aunque si es posible tiene ciertas complicaciones en comparacion de una casa ya terminada.

 

 

Las ventajas de las casas ya terminadas:

 

 

 

 

 

 

 

 

- Las casas terminadas son más fáciles de ser adquiridas mediante créditos hipotecarios ya que ya se pueden hacer los avaluos y formalizar la operación inmediatamente.

 

- Ya va uno a lo seguro, ya vé lo que está adquiriendo con sus bondades y desperfectos.

 

- Si es una casa ya con más de 10 años de antiguedad, lo más seguro es que su precio sea má económica que una similar en preventa.

 

- Normalmente las casas ya terminadas están en mejores ubicaciones con una dotación de servicios e infraestructura establecida y funcionando.

 

 

Las desventajas de una casa ya terminada:

 

- Si uno quiere hacerle cambios le vá a costar más, ya que hay que tumbar y luego levantar.

 

- Si es una casa nueva recién terminada tendría un precio más alto que una similar en preventa.

 

- Sus acabados pueden ya ser muy anticuados dependiendo de la edad de la casa.

 

- Hay que pagarla inmediatamente para poderla ocupar y esto descapitalizaría al comprador.

 

- Podría estar rentada y habría que esperar a que la desocupen y en que condiciones la entregarían.

 

 

Estas son las principales ventajas y desventajas para cada situcación y dependerá de cada comprador poner en una balanza que es lo que le conviene más.

Las casas tienen fecha de caducidad

Las Casas también tienen fecha de caducidad

Las personas y las familias van cambiando con el tiempo sus necesidades básicas, una de esas necesidades básicas es precisamente la vivienda.

 

Cuando uno es soltero normalmente vive en un departamento rentado, cuando se casa normalmente compran un departamento, cuando llegan los primeros hijos compran una casa grande y cuando se vuelven a quedar solos una vez que ya se hayan ido los hijos de la casa vuelven a comprar otra casa más chica o inclusive vuelven a un departamento, estos son por lo general los cambios más importantes en la vida de una persona en cuanto a vivienda se refiere, pueden haber otras variables como el cambiarse por cuestiones de trabajo, el comprar una segunda casa como de descanso, los cambios de vivienda debido a un divorcio, etc, etc.

 

En promedio la regla es que los Mexicanos de clase media cambien de casa cada 10 o 12 años, en países más dinámicos como Estados Unidos cambian cada 5 o 6 años, esto nos plantea el tener que tomar la desición de vender la casa actual y comprar otra que por lo general es una casa nueva.

 

En mi opinión es importante hacer estos cambios en el momento justo, es decir que ya haya pasado suficiente tiempo para que la casa actual tenga su plusvalía máxima o óptima y que la siguiente casa estuviera en el punto en donde empezaría a tener su plusvalía.

 

Que me refiero con esto? Yo siento que la casas tienen fecha de caducidad, es decir , después de cierto tiempo ya no siguen valiendo más con el paso del tiempo si no lo contrario, empiezan a bajar de valor, todo esto depende principalmente de la ubicación de la casa.

 

Un ejemplo claro es cuando están empezando a hacer un nuevo fraccionamiento, normalmente más alejado del centro de la ciudad, las casas son nuevas y vienen equipadas con los acabados y amenidades propios de ese momento en particular y como están siendo construidas más lejos y en preventa normalmente se adquieren en un buen precio directamente del desarrollador o del constructor. Despúes de habitarla por 10 o 20 años ya la zona está totalmente saturada con nuevos fraccionamientos, centros comerciales, escuelas, parques, etc. Siendo muy atractiva para las nuevas familias y por eso es que  su plusvalía ya sea muy buena, entonces es el momento ideal de venderla ya que está en su punto óptimo. Al mismo tiempo están surgiendo otros nuevos fraccionamientos con amenidades y acabados ahora propios de estos tiempos y los cuales estarían en el momento idóneo para adquirirlos.

 

Hay que tomar en cuenta que uno de los principales dilemas que uno enfrenta en ese momento es deshacerse del valor sentimental y de los recuerdos de esa casa ya que impediría la venta de la misma en un tiempo normal y retardar la adquisición de la siguiente, cuantas casas viejas de familias grandes que antes estaban llenas de algarabía, fiestas, comidas dominicales, nietos y primos corriendo por todo el jardín y la piscina, grandes espacios para acomodar a toda esta gente y después estas casas quedan casi abandonadas y en necesidad de mucho mantenimiento, el error fué de no haberla vendido en su momento óptimo, muchas de estas casas ya valen solo por el valor que tuviera el terreno y ya no tanto por la construcción, ya que nadie quiere una casa vieja con acabados de hace 30 años rodeada de casas de hace 30 años con acabados todas de esas épocas, salvo en las grandes ciudades como el D.F., Nueva York, Londres , París, etc. que siguen teniendo buena plusvalía por haber quedado ahora en muy buena ubicación dentro de la ciudad, pero por lo general en la gran mayoría de las ciudades medianas, estas casas pierden atractivo, un ejemplo es la zona de caleta en el Acapulco tradicional, hace 50 años se hicieron casonas enormes y era la zona más exclusiva, ahora esas casonas están casi abandonadas y valen menos de la mitad que una de similar tamaño en una zona nueva.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Todo esto se explica por que las preferencias de la gente van cambiando, lo que antes era la mejor zona para vivir ya no lo és 20 años después, ya que surgen otras zonas más atractivas y es ahí a donde también se ha mudado la plusvalía. 

 

Hay que saber tomar la desición en el momento óptimo, hay que estar concientes que la casa que tenemos ahora al venderla no nos va a alcanzar para comprar una de similar tamaño en una zona nueva, normalmente para seguir obteniendo las casas que van a generar más plusvalía hay que vender la anterior y con ese dinero más otro más que se aporte adicional es con lo que se compraría la siguiente y así sucesivamente hasta que lleguemos al punto en donde vamos ahora para atrás, es decir ya no buscamos una casa más grande que la anterior si no una más chica, y entonces ahí sí con la venta de la anterior casa nos alcanza para una más nueva pero más chica sin tener que aportar más dinero adicional.

 

En sintésis, hay que saber cuando es el momento para cambiar nuestra casa por otra nueva más de acuerdo a nuestras necesidades actuales y no pensar que nuestra casa va a seguir valiendo siempre más con el paso del tiempo, las casas al igual que las personas tenemos fecha de caducidad.

 

 

 

Bienes Raíces como opción de Inversión



Todos sabemos que hay diferentes maneras de invertir nuestro dinero, desde lo más común y ordinario que sería una cuenta de ahorros en un banco hasta inversiones bursátiles muy sofisticadas y con términos muy rimbombantes como "derivados", "commodities", "forex", "obligaciones",  etc.

 

También está la opción de invertir en un negocio, ya sea una tienda, un taller, un restaurante, o inclusive  a través de una franquicia.

 

También la gente sin pensarlo mucho invierte en metales sobre todo el oro y la plata

 

y también claro la gente invierte en Bienes Raíces.

 

 

 

 

 

El tema de invertir en Bienes Raíces es el que nos ocupa hoy con este post.

 

Prácticamente todos y la mayoría de las veces sin pensarlo tanto como una inversión hemos invertido en algún bien raíz, el más claro ejemplo es el comprar una casa para vivirla. Esta desición pienso que se toma más con el fín de resolver la necesidad de tener un techo seguro y evitar pagar renta o vivir con algún pariente, normalmente se hace ya cuando nos hemos casado y por instinto natural pensamos que si queremos tener una familia pues lo lógico es tener una casa propia.

 

De esta manera matamos dos pájaros de un tiro, conseguimos un techo en donde vivir y crecer con la familia y a la vez estamos invirtiendo nuestro dinero.

 

Los expertos analistas financieros nos dicen que por lo general la inversión en bienes raíces es buena ya que nos cubre contra la inflación y las devaluaciones .

 

Esto es muy cierto, los bienes raíces llamele, casa, terreno, local, bodega, etc, etc, ha sido para la gran mayoría de los Mexicanos el principal instrumento de inversión, más que cualquier otra opción y la manera que la gran mayoría ha logrado incrementar su patrimonio.

 

Esto creo yo se debe a que en realidad es muy fácil invertir en Bienes Raíces, comparandolo con otras inversiones como las bolsas de valores, el mercado de divisas, el de los metales, el de los bonos y obligaciones, e inclusive el abrir un negocio los cuales se necesita de una muy buena habilidad e instrucción financiera, la compra de un Bien Raíz es muy sencilla, solo hay que tener cierto capital, buscar una propiedad acorde con ese capital, negociar la compra y al final obtener el título legal.

 

En realidad en mi experiencia tanto en el ámbito financiero como en el de Bienes Raíces puedo decir que las dos mejores formas de invertir el dinero ahorrado son :  el invertir en un negocio propio y/ o comprar una propiedad.

 

Todas las demás opciones de inversión requieren de una habilidad y educación más experta en la materia, por ejemplo el comprar acciones en la bolsa de valores, no mucha gente se atreve a hacerlo, por que? por que realmente es más complejo que comprar un terrenito y al no saber bien sobre la materia pueden acabar perdiendo mucho dinero. Pero no puede pasar lo mismo al comprar una propiedad? la respuestas es sí, al igual que en la bolsa de valores uno también puede perder todo su patrimonio invirtiendo en Bienes Raíces, pero realmente esa posibilidad es mucho menor que el invertir en la bolsa de valores sabiendo asesorarse bien.

 

Si uno sigue todos los pasos normales en la compra de una propiedad, su inversión se verá gratificada con el tiempo con una buena plusvalía .

 

 

 

 

 

 

Por esto es importante que al momento de querer comprar e invertir en una propiedad lo recomendable es ir con los expertos en la materia, las oficinas certificadas de Bienes Raíces como Re/max, las cuales pueden analizar sus necesidades y en función de eso ofrecerle diferentes opciones y asegurándose de que el precio sea el correcto, de que la documentación que se firme cumpla con los requisitos legales, que se verifique el status de la propiedad, que la manera y el proceso de cierre cumpla con los requisitos para que la operación termine sín ningún problema y que su inversión empieze a obtener la plusvalía desde el  momento en que la compre.

 

Todo este proceso hay que tomarlo en cuenta ya que si usted decidiera querer invertir en la bolsa de valores lo más seguro es que iría con una casa de bolsa o un asesor financiero certificado para asesorarlo y ayudarle a tomar la mejor desición, lo mismo pasaría si quiere establecer un negocio en un giro en donde no tiene nada de experiencia, podría asociarse con alguien con esa experiencia o inclusive comprar una franquicia sobre ese giro, pues lo mismo  debe hacer cuando considere realizar una inversión en Bienes Raíces, ir y asesorarse con una oficina certificada y con amplia experiencia en la materia. Vaya a lo seguro. De esto dependerá en buena medida si su inversión en Bienes Raíces fué espectacular, buena, mediocre, mala o pésima. Una oficina independiente de Bienes Raíces no tiene compromisos con un solo desarrollador por lo que solo una oficina independiente le puede ofrecer todas la más amplia opción de oportunidades contrario a lo que un solo desarrollador le puede ofrecer, ya que ese desarrollador solo tiene uno o dos desarrollos para ofrecerle y es obvio que para el la mejor opción es lo que ellos desarrollan.

 

Por último hay que recordar que el tener el dinero en una cuenta de ahorros en un banco es una de las peores inversiones que pueda hacer, inclusive no se le debe llamar inversión ya que con tasas reales de solo 2 o 3% al año, la inflación se encargará de que en unos cuantos años su dinero se evapore como olla express.

 

 

 

 

 

Por eso le recomiendo que en la medida en que pueda, sus inversiones sean en Bienes Raíces.

 

 

Qué es lo más importante al considerar la compra de un Bien Raiz que le asegure una buena plusvalía?

Hay tres reglas que tomar en cuenta al momento de comprar una propiedad:

Regla Número 1:  Ubicación
Regla Número 2:  Ubicación
Regla Número 3:  Ubicación

No cometí un error a la hora de redactar, es la verdad, aquí y en China, la regla más importante a considerar a la hora de comprar una propiedad es la UBICACION, ya sea un terreno, una casa, un departamento, un local, una bodega, etc, etc.

No importa la arquitectura, no importa los acabados, no importa el precio, no importa nada más que no sea la ubicación, al final este factor es el que le va a dar plusvalía a la propiedad, no hay más.

Por qué?

La respuesta es muy sencilla, la tierra es finita, es decir no se produce más tierra, a menos que vivan en Dubai y hagan islas artificiales la realidad es que la tierra que tenemos en este momento va a ser la misma dentro de 1000 años, no va a crecer más el planeta y por x número de razones hay pedazos de tierra que la misma gente le han dado más valor que a otras. Las razones  lo explicaré más a detalle en otro post en este mismo blog. Mientras:

Como grandes ejemplos tenemos esta historia que recogí de Wikipedia sobre la isla de Manhattan en Nueva York:

El nombre Manhattan viene de los idiomas de los habitantes primitivos del área. La historia presenta una interpretación popular que enfatiza la forma como esta isla fue comprada por colonos holandeses a los nativos por 24 dólares el 24 de mayo de 1626 y el establecimiento de unas 30 familias judias holandesas dos años después, llegando desde Brasil, cuando Holanda devolvio a Portugal la colonia sudamericana que habia perdido cinco decadas antes, y fundaron la ciudad de New Amsterdam donde ahora se encuentra el downtown. Esta ciudad se convirtió en la capital del territorio de la Nueva Holanda, colonia holandesa de breve existencia. En 1664 pasó a la administración inglesa tras una resistencia relativamente débil de los holandeses, en parte debida al descontento de la población con el gobernador Peter Stuyvesant.
Los ingleses cambiaron el nombre de la ciudad por el de New York, bautizado así en honor del Duque de York, quien luego sería el Rey católico Jaime II de Inglaterra. El condado de Nueva York es uno de los doce condados originales del Estado de Nueva York, creados en 1683. En el momento de su creación, tenía la misma extensión que la ciudad de Nueva York y ocupaba toda la isla de Manhattan, la misma área que ocupa hoy día. En 1873, la parte occidental del actual condado del Bronx fue transferida al condado de Nueva York, desde el condado de Westchester y en 1895, la parte restante del Bronx también fue transferido al condado. En 1914, aquellas partes constituyeron el nuevo condado del Bronx.

Puente del Manhattan al amanecer.

El crecimiento de la población fue relativamente lento hasta llegar a la primera mitad del siglo XIX, cuando se fue difundiendo y desarrollando las nuevas actividades industriales (la propia Revolución industrial) y el comercio consiguiente, cuando ya existían los Estados Unidos como país independiente (desde fines del siglo XVIII). La expansión del núcleo original de Nueva York (downtown Manhattan) afectó a toda la isla y el desarrollo de los ferrocarriles a partir de mediados del siglo XIX (que servían para abastecer a las ciudades de todo tipo de productos) fue en gran parte responsable de que fuera una de las primeras ciudades del mundo en alcanzar los cuatro millones de habitantes. Por ello es que O. Henry escribió una obra, una colección de cuentos breves, que tituló Los cuatro millones y que hacía referencia al número de habitantes de Nueva York a comienzos del siglo XX y al hecho de que eran cuatro millones de historias que contar. Es el centro económico y social de la ciudad (Nueva York) más poblada de la costa este norteamericana. Albergó el Centro de Comercio Mundial hasta el ataque terrorista del 11 de septiembre de 2001.

Gracias a Wikipedia por esta breve nota, entonces volvamos al tema:


La isla de Manhattan tiene una extensión de tierra de 59.2 km2 o sea 59,500,000 metros cuadrados y en ese entonces pagaron 24 dólares los primeros colonos a los nativos y de hecho no fué pagado ni siquiera en moneda si no fué un trueque por utensilios y herramientas. Si tomamos en cuenta que un departamento de 2 recámaras en la mejor ubicación de Manhattahn se han vendido hasta en $50,000,000 millones de dólares nos podemos dar cuenta que la plusvalía de ese pedazo de tierra ha sido de más de varios cientos de  billones de dólares.

No cualquier pedazo de terreno de 5,950 hectareas vale esa cantidad de dinero, estoy seguro que en la región del desierto de sonora una extensión similar no vale ni remotamente lo mismo, o en la sierra de Guerrero y Oaxaca, o inclusive en otras regiones en Estados Unidos. La realidad es que en esa época yo creo que cualquiera pudiera haber tenido opciones similares de comprar esas cantidades de tierra al mismo precio, a lo mejor en Wyoming o Nevada o Dakota del sur, todos eran de alguna tribu nativa. Pero los que compraron Manhattan ganaron mucho más que los que hubieran comprado en Wyoming, al final lo que marcó la diferencia de la plusvalía de la tierra  fué  la bendita UBICACION, UBICACION, UBICACION.

No nos vayamos ni tan lejos ni tanto atrás en el tiempo, tenemos ejemplos muy claros muy cerca de nosotros, casí todos conocemos la famosa quinta avenida de Playa del Carmen, no la de Nueva York, pués no se si sea pura coincidencia con el nombre pero es que también esta muy pequeña avenida tiene una de las más grandes plusvalías de todos los tiempos, como ejemplo podemos dar el hecho de que un local de solo 14 metros cuadrados se pague una renta de $50,000 pesos al mes o sea $3,570 pesos por cada metro cuadrado, si tomamos el valor por capitalización de rentas de este local su precio en el mercado a la venta sería de $5,000,000 de pesos, si 5 millones de pesos por 14 m2 de tierra. Si lo comparamos con locales comerciales en la ciudad de Mérida, en donde el precio por m2 para una plaza nueva de renta puede ser de hasta $250 pesos por m2, vemos que hay un abismo de diferencia contra esos $3,570 pesos x m2 en la famosa quinta avenida de Playa del Carmen.

Así es en general en cualquier lugar, el valor de la propiedad es en función de su UBICACION, si una casa tiene un precio mucho más bajo que otra de las mismas características en cuanto a dimensiones y acabados es solo por el hecho de en donde están UBICADAS cada una, no por que la casa esté más barata que la otra signifique que es una mejor compra, por supuesto que no, la mejor opción siempre va a ser la que esté mejor UBICADA, ya que ese factor es el que le vá a dar la plusvalía a la propiedad con el paso del tiempo, así como vimos con los nativos y los colonos de la famosa isla de Manhattan.

Consulta : Wikipedia

¿ Cual es el error más recurrente y la principal razón por la que una propiedad no se vende?

Sin lugar a dudas al vender una propiedad existen varios factores que se tienen que tomar en cuenta para que la venta se haga en el menor tiempo posible, podríamos enumerar una lista bastante larga de variables a considerar, las cuales tocaremos más a fondo en otros posts en este mismo blog, pero la realidad es que la principal razón y la más recurrente es:

Sacar a la venta la propiedad con un precio demasiado alto, o sea sobrevaluar la propiedad

A esto se le conoce en el medio como "quemar la propiedad".

Todos los dueños piensan que su propiedad vale más que la del vecino por miles de razones y esto hace que salgan con un precio demasiado alto pensando en que si no se vende a ese precio pues simplemente se esperan a que llegue el comprador o más bien a que llegue el ingenuo que les va a pagar el doble por su casa y la verdad lo que menos hay en este mercado son compradores ingenuos, de hecho ellos se vuelven expertos muy rápido en cuanto a valoraciones de propiedades ya que ellos en su búsqueda empiezan a analizar todas las opciones disponibles de acuerdo a sus necesidades y en muy poco tiempo pueden darse cuenta cuando una propiedad está muy por encima de su precio normal pero son estos mismo compradores los que ya están en el mercado buscando propiedades quienes serían los compradores con los que hay mayor posibilidad de cerrar la venta inmediatamente siempre y cuando la propiedad no esté cara.

Hay una frase muy conocida en el medio inmobiliario y es la que dice que normalmente tu mejor cliente comprador es el primero que te hace la propuesta de compra. Por qué? por que es el que se dió cuenta de tu propiedad inmediatamente ya que tiene tiempo buscando ese tipo de propiedad en específico y como ya tiene tiempo buscando se ha vuelto un experto en ese tipo de propiedades, ellos ya peinaron la colonia varias veces, ya vieron diferentes opciones, ya los han atendido varios agentes inmobiliarios, ya saben las ventajas y desventajas de cada calle en esa colonia, ya sabén hasta que calle es la que tiene el bache más grande, pero sobre todo ya saben inmediatamente diferenciar una casa cara de una que está a buen precio; y que es excatamente estar a buen precio?

Estar a buen precio es simplemente estar dentro de un promedio normal de precio para esa ubicación, para ese tamaño y para esos acabados, a esto se le conoce como precio competitivo de mercado y las oficinas profesionales de bienes raíces llegan a ese precio cuando realizan un EMC (estudio de mercado comparativo) o también conocido como Análisis Comparativo de Mercado. Este análisis es fundamental para llegar al valor de la propiedad, no es en sí un avalúo hecho por un perito valuador, el cual es muy útil también pero este análisis se enfoca más en valorar la propiedad con la fórmula de que es lo que la gente está dispuesta a pagar en este momento por una propiedad de este tipo y características.

Una buena y profesional oficina de Bienes Raíces pueden llegar a cobrar por este estudio pero muchas otras no lo cobran y son parte del plan de asesoramiento que brindan cuando enlistan con ellos una propiedad en exclusiva.

Y por que se le "llama quemar la propiedad"? simplemente por qué los compradores potenciales ya se dieron cuenta que está fuera de precio y así la van a catalogar de ahora en adelante, no importa cuantas mantas ponga el dueño, no importa cuantas agencias de bienes raíces contrate el dueño, no importa cuanta publicidad se gaste el dueño, ya no importa nada ya que el mayor daño está hecho y es el haber ahuyentado a los compradores más interesados en esa propiedad.

Al final el vendedor acabará vendiendo esa misma propiedad al precio que hubiera indicado en el estudio comparativo de mercado pero la gran diferencia es que la venta se hizo mucho tiempo después, inclusive nunca se vende, una propiedad cara puede estar por años en el mercado en estos casos, cuando pudiera haberla vendido en mucho menos tiempo solo con escuchar lo que los compradores estaban diciendo, lo que el estudio comparativo de mercado le estaba diciendo.